摘要： 以《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号）为代表的系列司法文件，确立了优先保护商品房消费者的一贯立场。准确识别商品房消费者身份，是适用该规范群的前提，亦关涉商品房建设、融资中的交易安全。实践中，法院多采用交易类型、买受主体与交易客体等要素综合认定的动态系统论式判断方法，但该方法易导致裁判向“房屋数量”这一精确条款逃逸，偏离合理认定轨道。在商品房消费者判断领域，妥当性价值应让步于确定性价值，规范目的应从“生存权托底”转向“消费保护”。在此基础上，商品房消费者身份的认定存在两种优化路径：一是事前明确身份，即要求购房人披露信息或公示“商品房投资者”身份；二是事后以地方性购房限制政策为蓝本构建认定规则，并借由以消费保护为核心的动态体系进行辅助修正。两种方案可并行适用，以增强认定的妥当性与确定性。

关键词： 执行异议之诉；商品房消费者；判断标准；动态系统论；确定性；妥当性

一、商品房消费者的判断难题

（一）问题背景：商品房消费者规范群的成型与巩固

2025年7月23日，最高人民法院发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号，以下简称《执行异议之诉解释》）。其中第11条第1款将商品房消费者排除强制执行的条件概括为：书面合同合法有效、价款支付达到法定程度以及所购商品房用于满足家庭居住生活需要。该解释是在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）、《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号，以下简称《2023年批复》）基础上所作的细化，标志着商品房消费者这一中国特色规范概念的规范群已大致成型并趋于稳固。

我国对商品房消费者的优先保护由来已久。从2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》到2023年《2023年批复》，再到2025年《执行异议之诉解释》，相关规则具有明显的一致性和连续性。根据现行规范，商品房消费者较一般购房人在两个层面享有优先保护：一是在房屋权属确认上，其权利优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权，形成事实上的“超级优先权”；二是在房屋不能交付且合同解除时，对价款的返还请求也优先于其他债权人。优先保护商品房消费者具有充分的正当性，既有研究从法教义学上的“物权期待权”和正当性上的“价值来源者优先”“生存权特殊保障”等角度予以论证。此外，地方对土地财政的依赖使地价成本转化为房价组成部分，以及商品房预售制度下购房者提前支付价款承担了制度成本，这些现实背景也支撑了对商品房消费者的优先保护。

（二）未解之问：“商品房消费者”判断标准的刻意留白

优先保护商品房消费者的价值判断应无疑问，但“商品房消费者”与“商品房消费者规范”并非同一范畴。如果商品房消费者的范围不够清晰，规范的正当性就会受到削弱。相关司法解释对商品房消费者的认定标准经历了明显变化：从《2005年答复》的“不用于经营、直接满足居住需要”，到《执行异议和复议规定》的“购买目的+财产资格”双重标准，再到《九民纪要》放宽财产资格为“同一设区的市或县级市范围内无其他用于居住的房屋”，最后《2023年批复》和《执行异议之诉解释》取消财产资格，转而以“满足家庭居住生活需要”这一购买目的为中心。

这一演变表明，规范重心正从财产资格转向购买目的。但财产资格相对清晰（只需核查住房状况），购买目的则难以形成明确标准。若仅采财产资格标准，易使范围过窄或将非消费者纳入；若仅以标的房屋规划用途（居住）识别，又会使大量投资行为进入保护范围。在我国楼市长期上涨预期下，商品房消费与投资行为本就难以截然区分，形式化标准难以准确识别真实消费者。更根本的难题在于，如何协调消费者利益保护与相关主体预期稳定。优先保护必须具有明确性，应在交易之初即稳定开发者、施工方和金融机构的预期。这种利益减损应是确定且可预见的，否则将损害交易安全。因此，商品房消费者并非单纯事实要件，而是需价值判断的规范要件，有必要通过适当技术将其与一般购房人区分。

二、商品房消费者判断的实践观察

《执行异议之诉解释》第11条的标准源于法院对执行异议之诉的大量裁判总结。从实践看，裁判者主要从交易类型、购房人身份和交易客体三个维度进行裁量，且无一要素能唯一、终局地确定身份，这实质上是一种动态系统论的方法。

（一）区分标准一：交易类型

一般商品房买卖表现为买卖合同，但使物权变动的有效债权不限于此。实践中，让与担保类交易通常被排除，因其目的在于担保主债务，利用的是商品房的交换价值而非居住功能。以物抵债类交易则可能排除，因以物抵债协议并非买卖合同，且买受人仅为一般债权人时，往往不适用《执行异议和复议规定》第29条。但若债权人名下无房，部分案例仍可能认定其为消费者。综上，交易类型的区分最终指向居住属性：以居住为目的的交易多表现为买卖；若有证据证明居住属性，法院仍可能认定；反之，仅体现交换价值的则不予认定。

（二）区分标准二：购房人身份

1. 主体性质：商品房消费者通常限于自然人，法人、非法人组织购买商品房被认定为消费者的可能性极低。

2. 主体范围：买受人名下“无其他用于居住的房屋”中的“买受人”，审判实践将其作宽泛理解，包括买受人本人、实行夫妻共同财产制的配偶一方及未成年子女，三者之一有房即可视为已有居住用房。

3. 财产条件：是否在案涉房屋同一设区的市或县级市范围内无其他用于居住的房屋，是普遍贯彻的标准。同时，兜底性的生活保障（如家庭负担、原有房屋不能满足需要）也会影响判断。

（三）区分标准三：交易客体

1. 客体性质：房屋规划用途是重要依据。商铺等经营性房屋通常被排除；写字楼、商务公寓等虽有争议，但若非用于居住，一般不成立消费者。

2. 客体功能：车位买受人能否构成消费者存在分歧。有法院认为车位是居住功能的必要延伸，应受保护；也有法院认为车位不符合商品房购买者情形。

（四）商品房消费者认定的动态系统论及其反思

实践中，法院综合交易性质、买受主体和交易客体三要素进行裁量，权重上买受主体最高，交易性质和客体作为佐证大致相当。但这一方法存在明显缺陷：一是法官主观裁量空间大，难以同案同判（如车位案例的矛盾）；二是为规避模糊要件的论证责任，裁判易向精确条款逃逸，即过度依赖《执行异议和复议规定》第29条第2款“名下无房”这一精确条件。该条款被推向极致后，导致有住房的购房人无论其他要素如何生活化，都难以成立消费者。这种对动态系统论的错误操作，使认定规则难以实现合理确认身份的目标，有必要重新审视其价值基础并重构标准。

三、商品房消费者判断的价值基点

伴随房地产形势变化，“保交楼、稳民生”成为政策共识。在此背景下，明确商品房消费者保护的价值基点至关重要。

（一）首要目标：实现确定性

规则的确定性体现法的安定性，与合目的性存在张力。现行认定标准本质是事后标准，房企违约时，承包人、担保权人等对消费者数量与规模无稳定预期，无法形成符合客观情况的定价。相比之下，建设工程价款优先权因信息成本较低（工程造价师可控制成本），未对其他债权人造成过大障碍。而商品房消费者优先权在交易发生时，相关主体无法预知后续购房者中消费者的规模，导致信息成本过高。即便采用“财产条件+居住目的”标准，其动态系统论式的适用仍具事后性，提高了行为人的事前判断成本。因此，设定标准时应满足确定性要求，使各方在交易之初能明确或大致判断交易对象的性质及规模。

（二）规范目的：从生存托底转向消费者保护

以“财产条件+居住目的”的事后认定方法，其合理性也值得检讨。财产条件在很大程度上是对居住目的的强调，甚至构成法律拟制，反映出将优先权理解为居住人权托底的立场，《2023年批复》概括为“生存权优于经营权”。但这一立场已未必合时宜：其一，生存利益并不必须依赖该优先权，现有规则（如《执行异议和复议规定》第20条）已提供保障；其二，商品房消费者未必是弱者，高价首套购房者不乏其例；其三，我国家庭人均居住面积已达较高水平，问题多为结构性失调，继续强调“名下无其他用于居住房屋”会将大量买受人排除在外，尤其是改善性住房需求者。将购房目的理解为“消费目的”而非“居住目的”更为妥当。消费目的表述更中立，不带有最低生活保障色彩，能与《消费者权益保护法》衔接，区分商主体和投资者。真正应排除的是商主体和商品房投资者，据此可较妥当地划分消费者与投资者。

（三）小结

设定商品房消费者认定标准，应同时满足确定性与合理性。确定性要求在交易之初各方能预估责任；合理性要求重新检视规范目的，重视改善性需求，转向一般消费者保护逻辑。据此，修正标准应增强确定性（纳入事前视角），并适度扩大范围（凡非出于投资目的购房人均应纳入）。

四、商品房消费者的判断方案

（一）“消费者”身份识别的同质性

将规范重心落脚于消费者利益保护，可参照其他法域的身份识别规范。《消保法》第2条区分生产消费与生活消费，旨在矫正交易结构中的非均衡性。商品房交易中，开发商等掌握大量信息，买受人承担最大风险，故应纳入消费者保护理念。但商品房兼具消费与投资面向，具体目的难以清晰区分。金融消费者概念的界定对此有启发：各国对投资者与金融消费者的区分本质是解释选择问题，关键在于准确识别。投资能力成为重要区分标准，体现保护弱势群体的努力。商品房消费者识别也应采用明确标准，将消费目的从投资目的中识别出来。

（二）商品房消费者身份的事先公示

构建规则有两种逻辑方案：事前认定或事后认定。事前方案更具优越性，信息经济学和产权理论均支持绝对权经由公示降低交易费用。事前公示具体有两种路径：

1. 通知作为私人公示方案：购房人基于诚信原则主动向出卖人告知身份属性。该方案于法有据，但存在局限：信息沟通有限，开发商、承包人可能仍不掌握信息；且认定属事后，购房人自身往往无法确定身份，自行披露可能与法院最终认定冲突。

2. 登记作为社会公示方案：对商品房投资者课以登记义务，建立公示系统。当前房屋登记系统已存在，获取财产信息无障碍。随着房地产市场变化，建立投资者公示系统具有现实必要性。但需考虑边际系统成本，且投资者范围的界定应保持审慎。

（三）商品房消费者身份的事后标准

事前公示在短期内难以完全实现，事后标准仍不可或缺，可发挥修正作用。构建事后标准有三种方案：借鉴《消保法》的抽象判断、延续动态体系论、转向更明确的标准。第一种过于抽象；第二种损失确定性；较优路径是第三种，即以地方性购房限制政策为蓝本。

1. 存在合理的地方性购房限制政策时：限购、限贷政策与商品房消费者认定在规范目的上具有同质性，均强调居住属性，且政策通常比消费者认定标准更宽松。购房人如不受地方性政策限制，原则上不宜轻易排除其消费者身份。

2. 地方性购房限制政策不适用或不存在时：政策与认定毕竟不同，单纯依赖易产生双重疏漏：不符合政策者未必不是消费者；符合政策者若系转卖获利，也可能是投资者。近年来多数城市已取消限购，以政策为蓝本适用范围收窄。此时，动态体系论有必要再次出场：一是作为修正，不符合政策者欲证明消费者身份应承担更重论证负担，反之亦同，即政策仅构成可推翻的推定；二是完善动态体系本身，应降低财产条件权重，提高交易客体性质权重（商业规划用途房屋一般不受保护），并增加转让住房记录要素（多次买卖通常属投资者）。

结语

商品房消费者优先权是在特定历史背景下作出的价值判断，其优先保护具有充分理由。然而，价值判断的妥当性不自动保证制度设计的妥当性。科斯定理表明，现实中交易成本的存在使权利配置影响效率。优先权边界不清带来的高昂信息成本，使相关主体难以事前形成稳定预期。降低信息成本的关键，在于将身份认定从事后裁量转向事前的可知规则，使各方在缔约之初即将优先权纳入定价与风险评估。明确识别标准、引入事前公示、以地方性政策辅助司法判断，其功能均在于降低信息成本、减少体系违反，从而在保护消费者利益与维护交易安全之间实现稳定均衡。